Рентабельность в 5% уберет с рынка случайные компании
Генеральный директор ИОАО «Московская инвестиционная строительная компания» Юлия НИЧКАСОВА рассказала «Ежедневнику» о том, легко ли иностранному девелоперу сегодня работать на белорусском рынке недвижимости.
– Все ли планы удалось реализовать Московской инвестиционной строительной компании в прошлом году?
– Прошлый год был тяжелым для всех. И наша компания не стала исключением, ведь мы продолжали строительство и продажи.
Наш проект – жилой квартал «Московский» – инвестиционный проект Правительства Москвы. Мы были созданы в 2006 году для его реализации, и этой цели мы следовали и в 2011 году.
– Вы также сменили подрядную организацию на одном из домов. Это было антикризисное решение?
– В нашей стране принято, что стоимость строительно-монтажных работ формируется на основании изменения индекса строительно-монтажных работ. В прошлом году государство управляло этим индексом. Понятно, с какой целью: ограниченный размер кредитных ресурсов, снижение платежеспособного спроса, и государству важно было обеспечить граждан, в том числе и льготных категорий, тем объемом жилищного строительства, который был обозначен в планах на 2011 год, и при этом не допустить значительного роста цен. Подрядчики же по этой причине оказались под угрозой убытков, а многие из них и понесли их.
В такой ситуации, даже несмотря на практику работы компании по твердой контрактной цене, переговоры с потенциальными генподрядчиками шли очень тяжело.
Тем не менее компания действительно сменила генподрядчика – «СБСмонтажстрой» – по пятому дому. Мы долго анализировали, нужно ли это делать. Этот подрядчик построил два первых дома в «Московском», мы прошли определенный этап вместе и в целом благодарны нашему партнеру за полученный опыт сотрудничества. Сейчас «СБСмонтажстрой» обеспечивает гарантийную эксплуатацию объектов и завершает монтаж фасада.
В итоге нам удалось заключить контракт на строительство двух домов с компанией «Магнус Групп». Мы сделали ставку на нового партнера, который, надеемся, обеспечит новый уровень качества и соблюдение сроков строительства.
– Сколько квадратных метров «МИСК» вывела на столичный рынок в 2011 году?
– В нашей компании так сложилось, что в год мы вводим по одному дому. В 2010–2011 годах мы ввели в эксплуатацию 34 000 кв. метров. В планах на 2012 год – очередной дом общей площадью 17 тысяч кв.метров.
Мы оценили свою долю на рынке – она составляет 2,6%. Конечно, это величина относительная, да и нашей целью не является захват рынка. У нас немного другие цели. Скорее, мы как девелопер формируем качественно новый сегмент на белорусском рынке жилья.
– И что это за новый сегмент, о котором вы говорите?
– Это, скорее, класс недвижимости, который мы обозначили для себя. Мы не работаем в эконом-классе и не строим «панель» – это наш сознательный выбор. Но наши дома нельзя отнести и к классу «элит», который в Минске стоит по 2–2,5 тысячи долларов за квадратный метр. При этом четких критериев для домов бизнес-класса сегодня в Беларуси нет, хоть проектов в сфере жилой недвижимости, которые себя позиционируют именно таким образом, большинство.
Мы же работаем в классе «комфорт». Это тот класс жилой недвижимости, который позволяет говорить о целом комплексе дополнительных ценностей для покупателя, которые он получает. И здесь мы первые.
– А спрос на квартиры этого класса, которые находятся в среднем ценовом сегменте, сегодня есть? Каковы ваши прогнозы на будущее?
– Я не могу сказать, что наши продажи в 2011 году шли легко, но рынок реагировал достаточно хорошо и на наш проект, и на наши цены. Мы предлагали не только долевое строительство, но и готовое жилье, а в эпоху нестабильности, выбирая между долевым и готовым, наши клиенты делали правильный выбор.
Мы никогда не ставили своей задачей, конкурировать с кем-то по цене, и стоимость нашего жилья всегда учитывала и особенности нашего проекта, и уникальное местоположение. В целом мы удовлетворены результатами прошлого года. Хотя в этом году наши планы гораздо более амбициозные.
В целом спрос по рынку, безусловно, уменьшился, но он лишь перераспределяется. Мы уверены: белорусские потребители идут в сторону более качественного жилья. Поэтому, считаю, что у качественных проектов сегодня есть очень хороший шанс не только не потерять, но и принципиально нарастить продажи. Время покажет, какие проекты нужны рынку, – потребители проголосуют за них своим кошельком.
– С прошлого года рынок долевого строительства оказался фактически в новом правовом поле, из-за чего многие застройщики поспешили с долевой схемы финансирования перейти на жилищные облигации. Вы же остались в долевом строительстве. Почему?
– «Московская инвестиционная строительная компания» является членом Ассоциации застройщиков объектов жилищного строительства, и, открою вам секрет, на заседаниях Ассоциации по этому поводу дебаты были очень бурные. Но каждый из нас выбирает ту схему, которая ему понятна с точки зрения управления рисками. Мы остановились на долевом строительстве по ряду причин.
Во-первых, жилищные облигации все-таки более дорогой способ строительства жилья. Ценные бумаги должны быть обеспечены, что требует дополнительных затрат. Соответственно, застройщик волей-неволей перекладывает эти затраты на плечи покупателя.
Во-вторых, долевое строительство предполагает в качестве одного из условий открытие специального счета на каждый дом, куда и поступают средства дольщиков. И застройщик обязан обеспечить целевое использование денег с этого счета. Для нашей компании это понятно и соответствует нашим ценностям. В жилищных облигациях такого нет.
У нас не было и проблем с регистрацией договоров в Мингорисполкоме, процедура прозрачная и отработанная. Кроме того, в новой редакции указом разрешено устанавливать цену квадратного метра в эквиваленте определенной суммы в иностранной валюте. Нам и нашим клиентам это понятно. И не надо придумывать что-то новое.
– Как вам как иностранному инвестору работается сегодня на белорусском рынке девелопмента?
– Сейчас уже можно сказать, что за пять лет работы мы выстроили отношения с нашими кураторами: и с Минским горисполкомом, и с правительством, и с администрацией района, в котором реализуем свой проект, и с контролирующими органами. Но доверие к нам не пришло просто так. Надо признать, что с нас строго спрашивают, а мы ответственно действуем и понимаем задачи, стоящие перед городом. Мы ищем баланс интересов инвестора и города, в котором работаем.
Наши проекты являются коммерческими, и именно поэтому мы работаем на общих для всех основаниях – не прося налоговых льгот и преференций у государства.
И своего рода подарком к 6-летию компании в этом году является тот факт, что к этому времени мы смогли открыть еще две строительные площадки. Это жилой дом «Жемчужина» в микрорайоне «Лебяжий» и паркинг, который мы собираемся строить на проспекте Дзержинского возле филиала №500 АСБ «Беларусбанк».
– Паркинг – это новый проект в девелоперском портфеле «МИСК», о котором компания не заявляла, выходя на рынок. Как он родился?
– Перехватывающий паркинг на проспекте Дзержинского для нас важен не столько с точки зрения бизнеса, сколько как объект, который позволит выдержать норматив обеспеченности машиноместами в Минске, существующий сегодня в рамках Генплана до 2030 года.
Нам поставили задачу: одна квартира – одно машиноместо. А в нашем квартале – 1748 квартир. Этот паркинг на 1100 мест наряду с подземными паркингами и плоскостными парковками – часть разработок компании, решающих нашу задачу по машиноместам. Подготовительный период строительства уже прошел, и сейчас мы в стадии получения решения от городских властей на основной период строительства.
– Не сожалеете о том, что сегодня в «Лебяжьем» у вас остался только один дом?
– Когда принималось решение о сотрудничестве по этому району, изначально речь шла о гораздо более масштабном проекте. Правительство Москвы взяло на себя задачу разработать концепцию застройки целого микрорайона.
Руководил этим процессом заместитель главного архитектора Москвы и почетный гражданин города Минска Юрий Григорьев. Концепция была представлена главе государства, и он ее одобрил. Дальше мы перешли в стадию разработки эскизного проекта, но, к сожалению, кризис 2008 года внес существенные коррективы в планы наших московских партнеров.
Дело еще в том, что Мингорисполком изначально поставил достаточно жесткие условия: к маю 2014 года необходимо было завершить строительство микрорайона, вложив около 1 миллиарда долларов инвестиций. Правительство Москвы подошло к этому очень ответственно, не взяв на себя обещаний, в выполнении которых не было уверено на тот момент. Владимир Ресин, тогда – заместитель мэра Москвы, заявил, что «мы жадничать не будем». И проект свернули до одного дома.
Сегодня я думаю, что это было правильное решение. Последние события на рынке этому подтверждение.
Но жилой дом «Жемчужина» – это тоже наша гордость. Яркое название означает, что мы хотим этим домом украсить уникальную территорию микрорайона «Лебяжий», сделать ее еще более ценной.
– Ваше московское руководство не пугают события, которые произошли в экономике Беларуси за последнее время, и оно по-прежнему готово продолжать работу на белорусском рынке девелопмента?
– Тяжело отвечать за Правительство Москвы, решения которого определяет не только экономика, но и политика... По крайней мере, мы из белорусского офиса стараемся аргументированно информировать наших учредителей о перспективах развития рынка и результатами своей работы подтверждать прогнозы.
– «Итера», выходя из проекта «Минск-Сити», подчеркивала, что не последнюю роль в их решении сыграло случившееся на рынке падение цен на недвижимость. Некоторые специалисты даже говорят о достижении пятилетнего минимума стоимости квадратного метра «первички» в долларовом эквиваленте. Вы это ощутили на своих проектах?
– Когда наши учредители формировали бизнес-план жилого квартала «Московский», мы прогнозировали цены на уровне 1700 долларов за кв.метр в начале строительства, а по завершении – 2000. Когда закончился 2008 год, нам была поставлена задача обеспечить доходность не менее 100 долларов с квадратного метра. Мы провели ревизию проекта, переговоры с подрядчиком, взяли на себя определенные риски и обязательства и смогли обеспечить эту доходность.
Минимальную, при которой Правительство Москвы вообще собиралось реализовывать проект. Это 5–7 процентов рентабельности. Сейчас по результатам строительства двух домов можно сказать, что у нас этот показатель получился выше.
– Рентабельность в пять – максимум десять процентов сегодня характерна для значительной части девелоперских проектов в Беларуси. Как долго, по-вашему, застройщики могут работать с такой рентабельностью и сохранять интерес к рынку?
– У всех компаний разные требования к показателю доходности. Есть инвесторы, нацеленные на 100%, а кому-то хватает и пяти. Ведь у всех разные цели: кто-то стремится максимизировать прибыль, кто-то – захватить долю рынка. И здесь каждая компания свою стратегию формирует сама.
Но полагаю, что рентабельность в пять процентов, наверняка, уберет с рынка компании, довольно случайные в нашем бизнесе, созданные в расчете на сверхдоходность. Рынку недвижимости это должно пойти на пользу – останутся профессионалы.
– Но можно предположить, что «Итера» подала иностранным девелоперам своего рода сигнал и вслед за ней начнется массовый «исход» застройщиков из Беларуси?
– Нелегко говорить за всех, но если порассуждать, то почему нет?
С другой стороны, есть ведь и такие компании, которые глубоко вошли в рынок и, скорее всего, будут завершать свои проекты. А придут ли новые?.. Как я уже говорила, каждая компания будет сама для себя принимать решение: заходить или не заходить, какой уровень риска ей понятен.
Я убеждена, что необходимо опираться на местную команду, команду профессионалов, которая понимает, что происходит на рынке, знает подрядчиков, законодательство, процедуры. Когда такая команда есть и она находится в диалоге с учредителем, тогда большого количества рисков можно избежать.
Но в целом у меня прогноз хороший. Во всяком случае, мы не собираемся уходить – мы собираемся работать и достигать намеченных результатов. В конце года необходимо заглядывать в будущее – выстраивать стратегию работы «Московской инвестиционной строительной компании» еще на пять лет.
По делу
«Московская инвестиционная строительная компания» реализует инвестиционные проекты по строительству объектов недвижимости. Текущие проекты: жилой квартал «Московский» на пр.Дзержинского (общая площадь более 170 тыс.кв.метров, общее количество квартир – 1748, площади коммерческого назначения – 15,8 тыс.кв.метров), жилой дом «Жемчужина» в микрорайоне «Лебяжий» (общая площадь более 35 тыс.кв.метров, общее количество квартир – 333), паркинг на 1100 машиномест по пр.Дзержинского.
Является членом Ассоциации застройщиков объектов жилой недвижимости.
Входит в 10 крупнейших в городе Минске по объему строительства и является второй в стране по объему иностранных инвестиций в недвижимость (более 30 миллионов долларов).