Долгострои, срыв сроков сдачи домов: застройщик не всегда виноват, но что делать людям

17.01.2017 Автор: Елена Масловская http://realt.by/news/article/18679/

Перенос сроков строительства жилых домов для минских заказчиков носит массовый характер. Некоторые из них за время ведения стройки умудряются переносить их по 4-7 раз. Но каждый день задержки ввода объектов в эксплуатацию оборачиваются для дольщиков не только лишней нервотрепкой, но и тяжким бременем, связанным с дополнительными денежными расходами.

О проблеме долгостроев в Минске особенно активно заговорили после кризиса 2011 года. В сентябре 2012 года в столице насчитывалось 54 дома со сверхнормативными сроками строительства, на начало июня 2013 года таких домов было уже 30.

С 2011 года комитетом строительства и инвестиций Мингорисполкома ведется учет не завершенных строительством объектов. Каждый проблемный жилой дом стоит на особом контроле.

Как рассказала Татьяна Василючек, начальник отдела строительного комплекса комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома, для рассмотрения заявлений юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по вопросам изменения сроков строительства объектов в комитете создана и работает специальная комиссия.

Заседания проводятся по мере поступления заявлений от заказчиков строительства и предложений структурных подразделений Мингорисполкома, но не реже двух раз в месяц.

На каждом заседании рассматривается до 30 обращений как частных, так и государственных застройщиков, из них около 30% — по объектам жилищного строительства.

При этом возможный период, на который продлевается срок строительства, определяется исходя из процента строительной готовности объекта и нормативного срока строительства.

Если нормативный срок строительства составляет 6 месяцев и строительная готовность имеет 90%, то срок может быть продлен не больше, чем на один месяц.

Помимо заседаний комиссии, в комитете строительства и инвестиций Мингорисполкома организовывается очень много рабочих встреч с нерадивыми заказчиками и подрядчиками, посещение объектов лично председателем комитета Дмитрием Гуриненко, оказывается помощь в решении проблемных вопросов, даются поручения и т.д.

Благодаря всей этой слаженной работе количество проблемных строек в Минске в 2016 году сократилось до 7. К концу прошлого года 6 из них были введены в эксплуатацию.

По словам Татьяны Василючек, основная причина (до 70% обращений), по которой заказчики обращаются за переносом сроков — это неритмичное финансирование или отсутствие источников финансирования строительства. Часто заказчики переносят сроки также по причинам корректировки проектно-сметной документации или наличия недобросовестных подрядчиков.

Субъекты хозяйствования, нарушившие нормативные сроки строительства, привлекаются к административной ответственности. Однако при первом обращении штрафные санкции к заказчику не применяются.

При втором обращении на него налагается штраф в размере от 4 до 20 БВ, на индивидуального предпринимателя — до 50 БВ, а на юридическое лицо — до 200 БВ.

При последующих обращениях заказчик штрафуется в размере от 15 до 30 БВ, индивидуальный предприниматель — от 15 до 100 БВ, юридическое лицо — до 500 БВ.

При районных администрациях г. Минска созданы административные комиссии, которые и принимают решения о штрафных санкциях (количестве БВ). Порядок наложения штрафа для частных и государственных застройщиков одинаковый.

Комментарии в тему:

Сергей Коренько, председатель собрания акционеров СООО «Арэса-Сервис»:

— Причин для переноса сроков строительства может быть очень много. Одна из них — корректура проекта. Нормативный срок строительства объекта устанавливается ПОСом (план организации строительства), который проходит экспертизу. Затем получается разрешение на строительство, отводится земельный участок.

Затем по каким-то уважительным или неуважительным причинам приходится корректировать ПОС. Если это возможно сделать (причины будут уважительными), то ПОС корректируется и проходит повторную экспертизу. В этом случае Мингорисполком продлевает срок строительства в пределах норматива. Это означает, что к заказчику не будут применяться ни административные, ни налоговые санкции.

Но часто возникают ситуации, когда по разным причинам ПОС нельзя откорректировать. Самая распространенная из них — это когда на стадии получения акта выбора подписывается договор на право проектирования и строительства объекта, где и прописываются сроки ввода его в эксплуатацию. Но на тот момент у заказчика еще не было ни документации, ни ПОСа. Не были произведены ни снос, ни отселение, не построены сети. По договору заказчик уже получается нарушителем.

Правда, в документе есть пункты, где говорится, что если заказчиком получена документация, пройдена экспертиза и получен ПОС, то по согласию двух сторон договора сроки строительства могут быть изменены.

Очень часто причиной переноса сроков является нехватка финансирования. Тогда заказчик официально оформляет технологические перерывы. В пределах ПОСа один раз этот перерыв допускается до 3 месяцев. Затем снова надо оформлять технологический перерыв.

Когда рынок находился в активной фазе, нормативные сроки строительства были существенно снижены. С 2011 г. любой ПОС предполагает, что строительные работы на жилом объекте должны вестись в две смены. Но в кризисные годы хорошо, если работа на объекте организовывается хотя бы в одну смену. Соответственно, ПОС нарушается.

Когда дом строится на уплотнении, ПОС может нарушаться и по жалобам проживающих в соседних домах жильцов.

Вадим Тачкин, директор консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка ViVa Invest):

— Есть причины, по которым срок переносится по вине застройщика. Но есть и причины, где его вины практически нет. Все они подробно описаны в законодательных актах.

Иногда из-за недостатка бюджетного финансирования темпы строительства инженерной инфраструктуры отстают от темпов строительства жилых домов. Это одна из причин переноса сроков. То есть дом построен, а сети к нему в силу разных причин государство не успело подвести. Возможно, с задержкой был согласован бюджет на строительство сетей или медленно велось само их строительство. Вины застройщика в этом нет. Свои обязательства перед дольщиками он выполнил.

Например, в Сенице мы не могли заселить построенный дом целый год. Всего лишь потому, что УКС Минского района, выдав технические условия застройщику и фактически разрешив строить ему многоквартирный дом, своевременно не приступил к строительству сетей. Потом выяснилось, что в бюджете на эти цели не были запланированы деньги, а проектировщиками допущены ошибки при проектировании.

В 2014 году по этой же причине полгода мы не могли сдать в эксплуатацию жилой дом на ул. Горецкого в Минске. Построить сети должен был УКС Фрунзенского района, но своевременно не обеспечил объект теплом.

Определяя нормативный срок строительства, законодатель не учел многих факторов, которые влияют на своевременный ввод дома и не зависят от застройщика. Продлить его практически нереально.

Если квартиры в доме продаются быстро, то денег хватает на все: и на строительство сетей, и на строительство дома. Но зачастую из-за просчетов в ценовой политике заказчик не может своевременно ввести объект в эксплуатацию. Поэтому сначала строится дом, а затем деньги направляются на строительство сетей, чего люди не видят.

Заложниками ситуации остаются дольщики. Формально у них есть право требовать с заказчика неустойку. Но для этого надо обратиться в суд. Например, с каждым нашим дольщиком мы работали индивидуально, и никто из них не прервал договор и не потребовал вернуть деньги.

Попадая в такие ситуации, люди, конечно, негодуют, устраивают митинги, пишут коллективные жалобы, потому что меняются их жизненные планы. Возникают целые семейные трагедии. Кому–то лишний год надо арендовать квартиру. Кто-то выходит за рамки бюджета и нарушает график выплаты кредита и процентов по нему, которые он брал, чтобы купить новую квартиру.

Человек, решив вступить в строительство, уже профинансировал его и настроился жить именно в этой квартире. Поэтому, даже если цены на рынке падают, дольщики ждут своих квартир. Срабатывает человеческий фактор.

Сегодня большое внимание решению проблем долгостроев уделяет Мингорисполком. В настоящее время работы контролируются не в самом конце строительства, когда оно уже заходит в тупик, а в ходе всего срока. Это вполне нормальное сотрудничество. Оно не напрягает, но и не дает расслабиться.