Управдом – друг человека?
Автор: Елена МАСЛОВСКАЯ Эксклюзив Realt.by
http://realt.by/news/article/14200/
Большая роль в грамотной эксплуатации дома принадлежит, конечно же, товариществу собственников, и особенно его председателю. При правильной организации этой работы многие проблемы могут вполне успешно решаться и без привлечения застройщика. Это касается и наладки инженерных систем в доме, и обслуживания, и уборки, и ряда иных вопросов, вплоть до вывоза строительного мусора. Но если в товариществе не найдется своего грамотного управляющего? Кто будет управлять всеми этими сложными процессами?
Застройщики и жильцы: связанные одной цепью 
До прошлого года никаких особых проблем между застройщиками и жильцами при заселении новостроек не возникало. В законе четко и понятно было прописано, что до момента сдачи дома в эксплуатацию строительная организация должна создать товарищество собственников, назначить председателя и передать на баланс вновь созданного юрлица все общее имущество в доме. То есть фактически построенный объект передавался жильцам вместе с товариществом собственников.
В 2013 году вступил в силу новый Жилищный кодекс, который встал на защиту прав собственников. Теперь создать товарищество можно только после того, как не менее 75 % дольщиков документально оформят свое право собственности на построенные квартиры. Первый председатель теперь не назначается застройщиком, а исключительно избирается на общем собрании владельцев недвижимости. Все вроде правильно и логично, однако на практике такая инициатива законодателей добавила жильцам новых проблем.
- Все это надо только приветствовать. Но… Если трактовать закон буквально, то до ввода дома в эксплуатацию дольщики, еще не ставшие собственниками, на общем собрании, инициирование которого является обязанностью застройщика, могут лишь принять решение о создании товарищества и ознакомиться с его уставом. И все. Обязательства застройщика по организации собрания дольщиков на этом завершаются. Все остальное должны делать уже собственники построенных квартир.
Вот здесь и начинаются проблемы. Фактически, после завершения строительства, застройщик должен на шесть месяцев закрыть дом на ключ и ждать, пока не менее двух третей от общего числа участников долевого строительства станут полноправными владельцами своих квартир и примут участие в общем собрании уже не дольщиков, а собственников многоквартирного жилого дома. Но даже после этого организация такого собрания является весьма проблематичным занятием.
Застройщик свои обязательства перед дольщиками выполнил, дом построил, документы и ключи от квартир жильцам выдал, следовательно, ничего больше делать не должен. Возникает вопрос: кто будет заниматься организацией общего собрания и каким образом инициатор будет информировать об этом собственников.
Единственными, кто располагает контактными данными всех участников долевого строительства, являются непосредственно сам застройщик и местный исполнительный и распорядительный орган, осуществлявший регистрацию договоров долевого строительства. Ни первый, ни второй информацию личного характера о гражданах без их письменного согласия организаторам проведения общего собрания предоставить не могут.
Вариант с расклейкой объявлений на подъездах новостройки также не решает проблему – в первые месяцы после сдачи объекта в эксплуатацию в коммерческой новостройке на постоянной основе находится в лучшем случае около трети от всех собственников жилого дома, остальные – это строители, выполняющие отделочные работы в квартирах.То же самое можно сказать и об интернет-форумах, активно участвующих в обсуждении насущных проблем дома либо просто читающих информацию о ходе его строительства и заселения также не больше 25-30 процентов от всех дольщиков.
В результате мы получаем построенный объект, передавать который некому, потому что товарищество собственников не создано, и жильцов, которые не могут полноценно пользоваться купленной недвижимостью по причине отсутствия договоров на жилищно-коммунальные услуги. Все расходы по содержанию многоквартирного жилого дома ложатся на плечи застройщика, который является юридическим лицом и к которому применяются повышенные тарифы на жилищно-коммунальные услуги. Естественно, в таких условиях строительной организации для сокращения своих издержек приходится отключать в доме воду и электричество и дожидаться пока возникнет юридическое лицо – товарищество собственников, способное принять на баланс объект и самостоятельно нести расходы по его содержанию, - говорит Вадим Тачкин, директор консультационной компании "Вива Капитал" (торговая марка ViVa Invest).
Кто становится заложником ситуации?
Страдают от этого и жильцы, и застройщик. Вместо ремонтов в своих квартирах люди вынуждены тратить время на организацию собраний и поиски компетентного в вопросах управления недвижимым имуществом человека. Строительная организация также вместо возведения следующего объекта занимается эксплуатацией уже построенного. "По-человечески мы людей понимаем, однако на протяжении многих месяцев оплачивать из своей прибыли расходы на отопление, электро- и водоснабжение, к примеру, 200-квартирного многоэтажного дома – это довольно дорогое удовольствие", - поясняет Вадим Тачкин.
Квадратные метры в обмен на ценные бумаги
Автор: Елена МАСЛОВСКАЯ.
Эксклюзив от Realt.by http://realt.by/news/article/14196/#ixzz3Dk6So6Oz Одним из способов привлечения средств граждан при строительстве жилья является жилищная облигация. Еще несколько лет назад данный продукт был новинкой и использовался в работе лишь отдельными застройщиками. Сегодня он уже достаточно прижился на рынке и позволяет тысячам и тысячам граждан приобретать в собственность желанные квадратные метры. По данным Департамента по ценным бумагам Минфина по состоянию на 1 сентября 2014 года в Беларуси в обращении находится 135 выпусков жилищных облигаций 38 эмитентов общим объемом эмиссии Br2 967 470 845 000 (по курсу НБ РБ это $282 347 369) и 2-х эмитентов с объемом эмиссии $3 300 000. Но еще пять лет назад, на 1 сентября 2009 года, в обращении находился 71 выпуск жилищных облигаций в белорусских рублях. Их выпускали лишь 6 эмитентов общим объемом эмиссии на сумму немногим больше Br183 млрд. К их числу принадлежали такие компании, как "ТАМБАЗ", "Бетатрон Инженеринг", "Карпович", "Пригородстройинвест", "СИ-Трейдинг", "10 УНР".
Строительство жилья в городах-спутниках: легко сказка сказывается, да не легко дело делается
30.07.2014 Автор: Елена МАСЛОВСКАЯ. Realt.by. http://realt.by/news/article/13980/#ixzz391hk7AXP В текущем году в столице запланировано построить 1 млн.кв.м общей площади жилья. Примерно такую же планку ставит перед собой Минск и на 2015 год. По поручению главы государства в последующие годы объемы жилищного строительства в городе будут сокращаться и в 2019 году составят 500 тыс.кв.метров. Через 4 года основное строительство жилья для минчан будет вестись в городах-спутниках. Чьими силами и как предполагается застраивать города-спутники? Видят ли себя в этой роли частные застройщики? Напомним, что в соответствии с указом главы государства № 214 "О развитии городов-спутников" статус городов-спутников Минска получили города Дзержинск, Заславль, Логойск, Смолевичи, Фаниполь и г.п. Руденск. Статус города-спутника Бреста придан Жабинке, а города-спутника Гродно - Скиделю.
Минские власти определили новые участки под жилую застройку для реализации на аукционах. Чем может обернуться для застройщика такая покупка?
29.07.2014 Автор: Елена МАСЛОВСКАЯ. Эксклюзив Realt.by. http://realt.by/news/article/13975/ Минский горисполком определил земельные участки под жилую застройку в Минске, которые по мере подготовки документов будут выставлены на аукционы и по результатам торгов предоставлены победителям. Что показали первые аукционы по реализации участков в ходе торгов? Чем может обернуться для участника аукциона покупка участка на торгах? Чего ждут застройщики от минских властей? На 7 июля текущего года в перечне, размещенном на сайте Минского городского центра недвижимости (МГЦН), насчитывается 19 земельных участков для предоставления по результатам аукционов с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений.
Минский рынок новостроек. С надеждой на осень…
24.07.2014 Автор: Елена МАСЛОВСКАЯ, портал Realt.by, http://realt.by/news/article/13951/
В текущем году минский рынок новостроек не отличается особой активностью и ведет себя достаточно стабильно. Цены вот уже 7 месяцев находятся примерно на одном уровне, не считая небольших колебаний на уровне 5% то в сторону снижения, то роста. Поэтому выявить какие-то новые тренды развития рынка достаточно сложно. Пока остается надежда только на осень… Рынок управляется вручную? В отличие от прошлого года, когда цены на новостройки, особенно в первом полугодии, росли как грибы в лесу после дождя, в текущем году первичный рынок практически стоит на месте. Существенного изменения цены не происходит. Она колеблется то в одну, то в другую сторону, причем во многом благодаря тому, что застройщикам самим приходится корректировать цены.
О стабильности в 2014 году рынка новостроек говорит и Вадим Тачкин, директор консу Сделок могло быть и больше… Одной из причин инертного состояния рынка является замораживание доступного кредитования строительства жилья. "Есть много людей, которые хотели бы построить или купить новую квартиру. Но им не хватает денег на доплату. Рублевые процентные ставки по кредитам слишком высоки, да и не доступны большей части населения. Возможно, в какой-то степени исправить ситуацию помогло бы валютное докредитование жилья, например, под 12% годовых. По крайней мере, с таким предложением уже давно выступила Ассоциация застройщиков объектов жилищного строительства. Вроде бы его поддерживают и в правительстве. Однако Нацбанк категорически отказывается от возобновления валютного кредитования. Слишком свежи еще в памяти воспоминания, когда из-за исчезновения в свободной продаже валюты кредитополучатели не могли погашать свои кредиты", - добавляет Сергей Коренько. При этом специалист добавляет, что "возможно, рублевые ставки по кредитам сегодня и более выгодные, нежели валютные, но их очень сложно просчитать. Они не поддаются расчетам. Причем это касается как физических, так и юридических лиц".
|
- Кто-то из застройщиков повышает цены, потому что вместе с ростом индексов строительно-монтажных работ идет постепенное удорожание стоимости строительства, в том числе за счет стоимости площадок и остальных нагрузок, которые ложатся на плечи застройщиков. Это основной тренд рынка, и он, к сожалению, уже стал постоянным, - говорит 