Ольга ЕРОХИНА  http://www.kp.by/daily/26500/3368746/

Что делать сейчас тем людям, которые не решили свой квартирный вопрос?

В рубрике «Антикризисная беседка» мы разговариваем с крупными бизнесменами, инвесторами, банкирами. О том, что значит для нашей страны нынешний кризис, как его пережить, что необходимо предпринять. Герой этого выпуска беседки - председатель наблюдательного совета крупнейшего застройщика ОАО «10 УНР-инвест» Василий Устинчик.

«Себестоимость строительства упала на $200 - 250»

- Василий Александрович, сейчас многие говорят о кризисе. А вы его чувствуете?

- Как и все. Но я бы не сказал, что все катастрофически выглядит. Вот сдали дом в декабре, на 168 квартир. На сегодняшний день свободными осталось порядка 10 квартир.

- Всегда удивлялась прекрасным показателям 10-го УНР. У всех кризис, все плачутся, а у вас все хорошо.

- Я не говорю, что все прекрасно. Но говорю так: лишь бы хуже не было.

- А может быть?

- Я думаю, что в этом году ситуация лично для нас не будет хуже, чем в прошлом году. У многих застройщиков в чем проблема? Затянуты сроки строительства. Коробку сделали, 50% денег вложили, а закончить не могут. Это показательные объекты по Лебяжьему, на проспекте Дзержинского. В прошлые годы себестоимость строительства была намного выше. В зависимости от объекта за год себестоимость упала на $200 - 250. Но старые дома построены по старой цене. И у них проблемы. Кроме того, у многих большие площади квартир.

- Поэтому и дорогое жилье?

- Раньше человек звонил и спрашивал: сколько у вас стоит квадратный метр? Сейчас по-другому вопрос задают: сколько стоит квартира? Вот тот, кто строил большие квартиры, у того проблемы. И они будут усугубляться. Многие застройщики брали кредиты. А кредиты, вы сами знаете, какие у нас «дешевенькие». Наше предприятие ими не пользуется. Единственное, генподрядчик периодически берет кредит в 3 - 4 миллиарда на выплату зарплаты. Чтобы деньги люди получили единовременно. И в течение месяца кредит гасим. Деньги привлекаем, выпуская жилищные облигации. Причем период их обращения намного больше, чем нормативный срок сдачи дома. При выпуске облигаций пользуемся залогом своего имущества. Ни к кому стороннему не обращаемся. Вот и чувствуем себя более спокойно.

- Почему остальные застройщики так не действуют?

- Надо немножко смотреть вперед, предвидеть ситуацию. Как и с площадью квартир. Например, раньше средняя площадь квартир по нашему дому была 65 квадратных метров. Сегодня это 45 квадратов.

«Когда зарплата будет $50, тогда ищите и квадратный метр по $500»

- Уже давно однушки меньше 40 квадратных метров не строят. А в хрущевках это 28 квадратов, а то и меньше. У вас сейчас однокомнатная квартира - это сколько?

- От 28 квадратных метров.

- Мы вернулись в старые времена?

- Да. Но это современная однокомнатная квартира. В ней так чудесно расставляется мебель. Для одного человека или для молодой семьи. Ничего лишнего.

- А почему упала себестоимость строительства?

- Раньше бетон стоил $100, а сейчас - 50. Зарплаты падают. Все меня спрашивают: а скоро будет по $500 квадрат? Когда зарплата будет $50, тогда и ищите квадратный метр по 500.

- А как же все наши стремления сблизить среднюю зарплату и стоимость квадратного метра? Как во всем мире.

- Вот опять начинаем сравнивать со всем миром. Но мы забываем сравнить коммунальные платежи у немцев в Берлине и коммунальные платежи у белорусов в Минске. Немец платит за коммуналку 300 - 400 евро в месяц, а белорус - $30 - 40. Распределение зарплат совсем разное.

- То есть, когда мы станем за все возмещать стопроцентную стоимость, тогда и у нас это равенство появится?

- Мы будем к этому приближаться.

«В строительстве 40% цены - это чья-то зарплата плюс соцстрах»

- Вспомните время, когда УНР стал самостоятельным. Сложнее было тогда или сейчас?

- Если бы сегодня не было своих домов, которые мы строим, то на прошлый и нынешний год УНР остался бы практически без работы. А функции заказчика дают возможность загрузить коллектив, сохранить рабочие места. Кроме того, мы не все работы выполняем сами. По сантехнике, электрике, штукатурным работам привлекаем сторонние организации. Но это люди, с которыми работаем по 15 - 20 лет. Они знают наши требования, а мы уверены, что нас не подведут. Если бы сегодня нас поставили в прежние условия, то ситуация была бы даже хуже, чем в 1996 году. Хотя, конечно, те 2 - 3 дома, которые мы строим одновременно, не дают нормальной загрузки, но позволяют выжить.

- Почему сейчас ситуация хуже, чем в 96-м году? Что у нас произошло в строительстве?

- Стоимость поднялась. Зарплата поднялась. Если взять чистую стройку, то там зарплаты, грубо говоря, 30%. Добавьте соцстрах - это уже 40%. И в любом стройматериале есть чья-то зарплата.

- В 2008 году коллега искала квартиру. И $800 за квадратный метр - это было какое-то вип-жилье. Сейчас $1000 - это панелька в Каменной Горке.

- А какая была зарплата у вашей коллеги в 2008 году? Я не хочу сказать, что резко упала зарплата и тут же - покупательская способность. Покупка жилья - это не одномоментная операция. Человек накапливает деньги 10 - 15 лет, готовится. Почему сейчас процесс тормознулся? Потому что раньше кредиты были доступные.

- Зарплаты строителей тоже упали?

- Конечно, в долларовом эквиваленте припали.

- Может, если и в строительной сфере сократить зарплаты, то и квартиры подешевеют?

- Себестоимость за год и так снизилась на 250 долларов. Многие говорят, что застройщики жируют, у них 100% рентабельность. Никто не представляет, что такое строительный цикл. Это же не купить кожаную куртку и за 2 - 3 месяца продать ее на Ждановичах, а сверху 30% накрутить. Нужно 3 - 4 года, чтобы получить конечный результат. На проспекте Дзержинского мы начали снос в 2010 году, а закончим - в 2018-м. 8 лет! Ну, пусть там будет рентабельность 200 долларов с квадратного метра. Разделите эту сумму на 8 лет. Что, мы много заработали?

«Не может капитан получить льготный кредит после 10 лет выслуги»

- Вся проблема у нас в том, что нет стабильности. Стабильности с курсом, с законодательной базой.

- Государство должно вмешиваться в строительство?

- Каким-то образом да. Но цены должен регулировать рынок, конечно.

- При этом у нас параллельно есть госзаказ, для кого-то существуют льготные кредиты. Это нормально - строить дом для силовиков?

- Я делал расчеты. Если бы за последние 10 лет те площади, которые построили по льготным кредитам, были арендными и каждый арендатор платил по 1,5 - 2 доллара с квадратного метра, государство ежегодно бы получало полмиллиарда долларов. Мы разбаловали людей льготными кредитами. Все это безобразие в экономике, отсутствии стабильности в курсе валют - в том числе из-за льготных кредитов. Я, еще будучи командиром части, пытался доказать, что жилье для военнослужащих в том виде, в котором оно было, строить нельзя. Капитан, построивший в Минске квартиру, не пойдет служить в Витебск даже на подполковничью должность. У него же квартира в Минске! А вот служебное жилье для Минобороны надо было строить и деньги под это давать. Чтобы лейтенант с командировкой сразу же получил 1 - 2-комнатную квартиру. Но пошли по первому пути. Да, я отслужил 20 лет, и у меня должно быть право выбора: или государство мне дает жилье бесплатно, или дает право его построить по льготе. Но это после 20 лет выслуги. А не так, что капитан отучился 5 лет в академии, 5 лет отслужил и уже может себе взять льготный кредит. Это привязывает человека к месту. Так и в остальных структурах. Неправильный подход. И он до сих пор остался.

- А за исправление ошибок отвечаю в том числе и я, которая никогда не могла стать на очередь или взять адекватный кредит в банке.

- А налоги, скорее всего, платите, как и все, или еще и больше.

- Обидно.

- Ну, у нас же социально направленное государство. Социальная направленность есть и на Западе. Там арендное жилье даже частники строят. Вот вы педагог в Германии и хотите у меня арендовать квартиру. Я называю сумму: 1000 евро. Но из своего кармана вы платите только 500, а остальное мне доплачивает муниципалитет. Вот такая социальная справедливость должна быть. А не то, что некоторые умудрялись за счет льготного кредита по три квартиры построить.

- Что делать сейчас тем людям, которые не решили свой квартирный вопрос?

- Взвешивать свои силы. И думать по-новому. Что не будет больше льготного кредита. Все говорят, что кризисный цикл затянется на 8 лет. Я общался с одним финансистом из Австрии. Он сказал, что в этом году мы опустимся вниз до конца. Но уже во второй половине года должен начаться подъем.

- В Австрии или у нас?

- А что, на Западе нет кризиса? Там тоже ВВП не такими темпами растет, как бы им хотелось. Вот обрадовались: ой, как хорошо, рост ВВП был 0,2%, а сейчас 0,4%. Вот радость-то.

- Думать по-новому - это в том числе и не стремиться к собственной квартире?

- Мы в Европе - самые богатые люди. Вы этого не знали? Серьезно. У немцев такого нет. У нас 95% жилья приватизировано. Там - 40%. Каждый должен сам просчитать свои возможности. Но проблема в отсутствии кредитов. Вот в России тоже ситуация тяжелая. Но ипотека работает. Ипотека должна быть хотя бы на уровне ставки рефинансирования плюс 2%. А у нас сегодня кредит 35%. Я его никому не советую.

- Получается, что про свое жилье надо забыть.

- Его будет тяжелее заполучить с каждый годом. Вот говорят: цена зависит от спроса. Но есть и отложенный спрос. Что, никому действительно жилье не нужно? Нужно. Но все ходят, выжидают, когда же будет дно.

- Мама, папа и двое детей. Что им делать сейчас? Копить на жилье? Или думать по-европейски и рассчитывать только на аренду?

- С арендой жилья у нас тоже не все так просто. Возможно, одному ребенку постараться купить квартиру, а второму сказать: мы тебе чуть-чуть будем помогать с арендой, до пенсии.

«Зачем строить подземный паркинг, если рядом - пустующая парковка?»

- Этот кризис похож на те, что были раньше?

- Есть отличия. В 2009 году был кризис курса. Все проснулись 2 января и увидели, что рубль на 30% упал. Тот момент мы не ощутили. Потому что деньги были доступны. Сегодня не только у людей, но и у предприятий проблемы с кредитами. Если бы я сейчас попросил в банке 50 миллиардов, даже с залогом, то не уверен, что получил бы такую сумму.

- Вы стали на чем-то экономить с этим кризисом? Например, кто-то на машине реже ездит.

- Как и все. Что-то урезаю, что-то оставляю. На машине я и так в последнее время стал меньше ездить. Только в выходные. И дело даже не в кризисе. Возраст такой, что надо больше ходить пешком. И сына заставляю машину оставлять у метро и ножками топать на работу.

- Как вы относитесь к льготам для определенных сфер? Например, те, кто работает в Парке высоких технологий, имеют льготу по подоходному налогу.

- Все должны быть в одинаковых условиях. Я сейчас и про застройщиков. Вот приняли норму по обеспеченности машино-местами. Их должно быть 125% от количества квартир в доме. Я не против. Но давайте сделаем так, чтобы все застройщики - и государственные, и частные, и иностранные - выполняли эту норму. То же и по сдаче дома. Я не могу понять, как принимаются жилые дома без штукатурки, перегородок и стяжки? У меня это в голове не укладывается. Кто взял на себя такую ответственность принять в эксплуатацию этот жилой дом? Вот вы получили квартиру на пятом этаже. Вы уверены, что ваш сосед на шестом этаже положит нормальную звукоизоляционную прокладку?

- Нет. И мне незачем делать такую радость для четвертого этажа.

- Насколько я знаю, по законодательству запрещено сдавать дом без стяжки и штукатурки. Без перегородок можно. Но тут тоже проблема. Как правильно рассчитать радиаторы, когда нет перегородок? Я могу поставить перегородку так, что в одной комнате будет жарко, а в другой - холодно. Отсутствие перегородок - это отсутствие и электроразводки.

- Кстати, по машино-местам. Я, как автомобилист, очень злюсь, когда возле нового дома нет возможности припарковаться.

- А рядом подземный паркинг, который пустует. Вот говорят: негде парковаться. А я говорю: у нас столько пустует парковочных мест в Минске. Зачем мы строим еще больше?

- Но парковочное место в паркинге дорогое.

- Типичная жалоба: как так, место занимает 12 квадратных метров, а стоит 20 тысяч долларов. Но к нему надо доехать, из него надо выехать. Плюс инженерия. Если посчитать, то это все 40 квадратов выходит. Вот и получается $20 - 24 тысячи. Не из-за того, что кто-то на этом наживается. Я при расчете бизнес-плана на каждое машино-место ставлю минус $10 тысяч.

- Но бывают и другие случаи: вот рядом с моим домом строится 25-этажка. В процессе строительства от паркинга отказались.

- Я вам тоже могу примеры назвать. Например, комплекс «Вивальди». Позиционировался как жилье премиум-класса. Была предусмотрена многоуровневая парковка на 900 машино-мест. Сейчас там заканчивается застройка, а на месте парковки появились два жилых дома. И обеспеченность машино-местами - 12 - 15%. Мне хотелось бы посмотреть в лицо тому товарищу из ГАИ, который согласовал сие безобразие. Мы приходим на согласование. У нас 60 - 70% обеспеченность машино-местами. За углом - «Чижовка-Арена», где тысяча мест пустует. А нам говорят: стройте подземный паркинг. Равные условия нужны.

«Я бы запретил строить панельки. И чтобы не было домов выше семи этажей»

- Вы строили в России жилье. Какая там ситуация?

- Мы один дом построили, как подрядчик. Отработали успешно, нами довольны. Контакты с заказчиком не потеряны, но там тоже все замерло. Кризис, цены упали. Сейчас проект переделывают, чтобы уменьшить размеры квартир.

- Может, будущее - за городами-спутниками?

- Хорошее дело. Только неправильно начатое. Надо сначала построить инфраструктуру, дать работу, а уже потом жилье требовать. Ну, муж едет в Минск на работу, ребенок - в садик. И что, его одного там оставить? Кто-то один в семье должен работать на месте. А там ни школ, ни садиков, ни сетей.

- Задам неприятный вопрос. А почему у нас такие некрасивые дома? Все одинаковые. Недавно любовалась новым кварталом в Вильнюсе - такой красивый, современный. У нас с дизайнерами плохо?

- У нас массовое строительство. В Вильнюсе не строят миллион квадратных метров в год. Я бы тоже запретил в Минске строить панельки и выше семи этажей. Но это мое желание. В реальности штампуем панельки.

«Пока ребенок не ушел на пенсию, родители должны ему помогать»

- Вместе с вами на предприятии работает сын и дочь. Это было их решение или ваше?

- Сын 10 лет в Нацбанке проработал. Набрался там опыта. Но не было перспективы роста. Вот предложил ему помочь отцу. И успешно помогает. Он юрист, занимается договорами, вопросами отселения, в суде наши интересы представляет. Дочь окончила экономический факультет БГУ. Ну а куда ребенку было идти? Татьяна пришла ко мне на преддипломную практику. После начальник планового отдела предложил взять ее на полставки. Так и осталась у меня. Андрей тоже досрочно попал в Нацбанк, еще без диплома. Одинаковые в этом плане.

- Это не совсем западная философия воспитания детей. Сейчас модно: даешь ребенку стартовый капитал и в 18 лет отпускаешь на волю.

- У белорусов менталитет другой. У нас пока ребенок не ушел на пенсию, родители должны ему помогать.

- Может, это еще и экономическая ситуация? Не сложно вообще работать вместе?

- Нет, это менталитет. Да и мы живем ведь отдельно. Только на работе встречаемся. Выходные у каждого свои. Я обычно за город выезжаю.

Личная стратегия: больше работать и за меньшие деньги

- Какая должна быть личная стратегия в этот кризис? Как его пережить?

- Каждый сам выбирает стратегию. Надо стремиться к тому, чтобы завтра не было хуже, чем вчера.

- То есть больше работать?

- Больше работать и за меньшие деньги.

- А что делать людям, которые потеряли работу? Сейчас много сокращений на предприятиях.

- Можно переквалифицироваться.

- В строителей?

- Строителей уже некуда распределять. Объемов таких нет. Надо просто собраться и пережить это смутное время. Хотя бы этот год. Хотя бы до сентября. А там, думаю, все будет нормально.

ДОСЬЕ «КП»

Василий Александрович Устинчик - председатель наблюдательного совета крупнейшего белорусского застройщика ОАО «10 УНР-инвест». В копилке застройщика - такие объекты, как «Серебряные паруса» в Каменной Горке (по правой стороне Притыцкого на выезде из Минска), дома в Лошице (улица Шпилевского, Игуменский тракт), высотки на Рафиева и Гурского. Сейчас возводятся дома в Уручье (военный городок) и на Дзержинского (возле станции метро «Михалово»). 10-й УНР включает в себя и застройщика, и заказчика. Есть проектное бюро, которое проектирует дома. Основной принцип продажи квартир - по жилищным облигациям, которые выпускает сама компания. При этом облигации не индексируются, то есть доплачивать за квадратные метры во время строительства не нужно.

Фото: личный архив