11.03.2016 Автор: Елена МАСЛОВСКАЯ http://realt.by/news/article/16680/

Инертное состояние рынка жилья, которое затянулось уже более чем на год, очень настораживает застройщиков и риэлтеров. Пережить нелегкие времена было бы гораздо проще, если бы в стройотрасли было меньше проблемных вопросов, требующих быстрого решения на государственном уровне.

На этот раз в офис портала Realt.by мы пригласили двух авторитетных на рынке специалистов — Николая Простолупова, директора АН «БелЦТН», председателя совета РО «Белорусская ассоциация «Недвижимость», и Льва Хаютина, генерального директора СООО «Тамбаз». Мы обсудили с ними текущее состояние рынка и ряд проблем, непосредственно влияющих на перспективы его развития.

Рынок новостроек продолжает двигаться вниз

— Первичный рынок жилья в Минске динамично двигается вниз. Данный тренд уже выходит за рамки «купить-продать» и напрямую зависит от государственной политики в области жилищного строительства. Пока государство не обозначило свои приоритеты в отношении рынка коммерческого жилья: будет оно способствовать развитию данного сегмента либо, наоборот, заинтересовано в его свертывании, — говорит Лев Хаютин, генеральный директор СООО «Тамбаз». — В свою очередь из-за дефицита бюджетных средств снижаются объемы строительства жилья с господдержкой. Государство делает какие-то необоснованные прогнозы и заявляет, что жилье будет стоить $400-450/кв.м. На мой взгляд, это слишком низкие цифры, чтобы эта отрасль как-то дышала, а тем более развивалась.

Лев Хаютин говорит о том, что во всем мире — и наша страна не является исключением — на рынке жилья в основном присутствуют две категории покупателей. К первой относятся нуждающиеся в улучшении жилищных условий граждане. Ко второй — и она достаточно весомая — люди, инвестирующие сбережения в недвижимость.

— Инвестировать в недвижимость модно только на растущем рынке. Поскольку сейчас мы наблюдаем обратный тренд, то понятно, что с рынка ушли все инвесторы. На нем остались только граждане, остро нуждающиеся в жилье, которые хотят купить его по низкой цене, — уточняет Лев Хаютин.

Дотянет ли рынок в Минске до $500/кв.м?

Выжидательная позиция покупателей наблюдалась на рынке, по сути, весь прошлый год. Продолжается она и сейчас. Но самое печальное, и об этом сейчас говорят специалисты, что она может продлиться еще полтора, два, а то и три года.

Люди ждут и хотят купить в Минске жилье по $500/кв.м. И если еще в прошлом году казалось, что цены в Минске, да и в регионах к этой цифре не приблизятся, то теперь с каждым днем все реальнее вырисовывается такая «сладкая» и греющая душу цена. В областных городах уже в прошлом году цены на «долевку» достигли $500-550/кв.м. В 2016 году с учетом роста курса доллара они опустились даже ниже этой отметки.

— Вторичный рынок жилья напрямую связан с первичным и всегда ориентируется на него. Продавать квартиру на вторичном рынке по $1000/кв.м  не получится, если на первичном можно будет купить за $500/кв.м — хотя бы потому, что люди отдают предпочтение новому жилью, — говорит Николай Простолупов, директор АН «БелЦТН».

Специалист акцентирует внимание на том, что, когда в Гомеле на рынке появились новые квартиры по $600/кв.м, а «вторичка» стоила $900/кв.м, вторичный рынок просто остановился. То же самое произошло в Бресте. Поэтому та цифра, которую озвучил Анатолий Черный, министр архитектуры и строительства, касалась только регионов, и она уже достигнута. Конечно, при сложившихся нынешних условиях в Минске такую цифру мы не увидим, добавляет Николай Простолупов.

— Если мы говорим о перспективах ценообразования и снижении уровня цен до $500/кв.м, то надо разобраться, до какого уровня могут снизить цены застройщики. По областным городам все понятно. Себестоимость строительства панельных домов в них составляет $300-350/кв.м, о чем заявили Гомельский, Витебский и другие ДСК (у Мозырского ДСК себестоимость еще ниже). Отсюда мы видим и цену продажи, которая составляет уже менее $500/кв.м, — говорит Николай Простолупов. — Минские застройщики выставляют на продажу квартиры в панельных домах по $1100-1200/кв.м. Как это расценивать? Цемент, арматуру, щебень, песок все покупают по одинаковым ценам. Цены на газ, электричество также одни и те же для всех.

Директор АН «БелЦТН» добавляет, что на минском рынке новостроек количество продаж упало в разы. Никто не хочет покупать квартиры по $1200-1400/кв.м. По мнению специалиста, такая цена не соответствует ни состоянию экономики, ни доходам населения.

— Я с воодушевлением смотрю на областные центры. Тренд задан в стране. До лета он точно сохранится. Очевидно, что в ближайшие несколько месяцев в этих городах и «вторичка» опустится до $600/кв.м. Ну а дальше все будет зависеть от ситуации в России, цен на нефть, газ, от международной политики, — уточняет директор АН «БелЦТН». — При этом и Гомельский, и Мозырский ДСК могут строить не только в своем регионе, но и в Минске. Вспоминаются времена, когда Бобруйский ДСК пытался пробиться на столичный рынок. Но застройщику под любыми предлогами отказывали в предоставлении земельного участка, хотя кризис был, в принципе, такой же, как и сейчас.

Что касается столицы, то на вторичном рынке уже появились квартиры по $800/кв.м. Они быстро и охотно покупаются. Хотя основная масса продавцов еще очень инертна и хочет продать свое жилье по $1200-1300/кв.м. Они живут реалиями рынка, которые были как минимум полгода назад, констатирует специалист.

— Примерно так же ведут себя и минские застройщики. Если видно, что покупатели ушли с рынка, то надо снижать цены. Понятно, что компании входили в проекты и рассчитывали бизнес-планы совсем в другое время и с другими затратами. Значит, сейчас им надо считать по-другому, на всем экономить, ужиматься, — высказывает свою точку зрения Николай Простолупов. — Конечно, граждане  ожидают, что цены на квартиры снизятся и на вторичном, и на первичном рынке и станут соизмеримыми с их доходами.

Есть предположение, что к лету текущего года себестоимость строительства в долларовом выражении снизится еще примерно на 10%.

— Если отталкиваться от цены новостройки $800/кв.м, то с учетом 10-процентного снижения себестоимости  к лету в Минске мы можем увидеть цену квадратного метра $720. За эту цену люди будут охотно покупать новые квартиры. Она уже более-менее соизмерима с накопленными средствами и доходами населения, она социально оправдана, — рассуждает Николай Простолупов.

С такой ценой категорически не согласен генеральный директор СООО «Тамбаз».

— Конечно, в процессе выживания или банкротства компании можно прийти к любой цифре. Но если говорить о бизнесе, который непрерывно развивается и возобновляется, то она, безусловно, нереальная, — говорит Лев Хаютин. — Мы все время оперируем ценами на панельное жилье, заказчиками которого являются УКСы или ДСК. Но не надо забывать о том, что они, как правило, получают свободные площадки, у них практически нет сноса, город создает для них инфраструктуру. Все цены, которые были приведены моим коллегой, это, по сути, цены производства предприятий. Но как только у застройщика возникают обременения, вся эта система ценообразования разваливается.

Отдельная строчка — готовые квартиры

Сегодня на рынке скопилось достаточно большое количество готовых квартир в новых домах. Что с ними делать? Снижать цены и продавать или разумнее дождаться, когда ценник снова пойдет вверх?

— Готовые квартиры банк не разрешит продавать по сниженным ценам. Чтобы продать квартиру, застройщику нужно вернуть банку ее залоговую стоимость. А она была посчитана на растущем рынке, когда квартиры продавались по $2000/кв.м. Продать сейчас дешевле — это значит фиксировать убытки и ухудшать финансовые показатели, — отвечает Лев Хаютин. — Застройщики, сдавшие дома в эксплуатацию и закрывшие инвестиционные договоры, могут ждать. На них не будут распространяться штрафные санкции. Рискуют только те из них, кто по каким-то причинам заморозил строительство.

Подобной точки зрения придерживается и Николай Простолупов.

— Скорее всего, все застройщики, которые по-прежнему пытаются удерживать цены на уровне $1200/кв.м и выше, продавать квартиры по более низким ценам вряд ли станут. По крайней мере, до тех пор, пока кто-то или по каким-то причинам не заставит их сделать это (например, платить коммунальные платежи в 5-кратном размере и т.д.). Должны быть созданы условия, когда застройщикам будет экономически невыгодно держать их на своем балансе, — полагает специалист.

Свою точку зрения Николай Простолупов обосновывает и тем, что навряд ли застройщики привлекали на строительство дорогие кредиты в белорусских банках, скорее всего, под 3-4% годовых.

— Что такое 3-4% годовых, когда цены на квартиры за год падают на 20%?Поэтому застройщики переживут и год, и два, и три. Через три года цены на квартиры снова поднимутся на 30%, и у них будет положительное сальдо. Поэтому я не жду, что застройщики начнут демпинговать и снижать цены, — говорит Николай Простолупов. — В более сложных условиях будут находиться те компании, особенно средние и мелкие, которые вышли на рынок недавно.

Первый проблемный вопрос: аукционы

Коммерческим застройщикам приходится работать на обремененных площадках, без инженерного обеспечения, дорожно-транспортной инфраструктуры, на их плечи ложатся снос и отселение. Все это отражается на себестоимости строительства.

— Ассоциация застройщиков объектов жилищного строительства обратилась в Совмин с просьбой вернуться к вопросу о выделении площадок под жилую застройку по заявительному принципу. При таком тренде и ценах, какие мы видим сегодня, уже никого не отселишь. Это не окупается. Поэтому площадки на аукционах остаются невостребованными. Те немногие застройщики, которые приобрели их на аукционах, столкнулись с очень большими трудностями, вплоть до изъятия участков, — говорит Лев Хаютин.

Второй проблемный вопрос: отселение

— Сейчас пышным цветом расцвела порочная практика о выделении долей в сносимых домах. Раньше было не важно, есть доля или нет, но если человек был прописан на жилплощади, ему при отселении предоставлялось жилье, — рассказывает генеральный директор СООО «Тамбаз». — Теперь мы сталкиваемся с тем, что, например, в бараке площадью 40 кв.м есть 10-12 собственников, и всех их надо отселить. При этом многие из них — посторонние друг другу люди, и их нельзя переселить в квартиру как членов одной семьи. К тому же выделить свою долю они могут за один день до отселения. Получается, что на аукцион выставляется площадка с одним обременением, а по факту получается совсем другое. Соответственно, весь бизнес-план и намерения застройщика разваливаются. Он выходит из проекта, по сути, еще не войдя в него.

В этой связи члены Ассоциации застройщиков предложили внести изменения в соответствующие законодательные акты. В тех случаях, когда долей владеет гражданин, не проживающий в доме, ему должен быть предоставлен только один вид компенсации — денежный.

— Отселение под государственные нужды — это не улучшение жилищных условий граждан, это предоставление компенсации. Если у человека не был решен жилищный вопрос до отселения, то и в его ходе он не должен решаться. Его решение просто переходит в другую плоскость. Все это должно быть учтено законодателями. Нельзя решать жилищную проблему граждан в процессе реализации коммерческого проекта, — констатирует Лев Хаютин.

— Конечно, ни в одном областном городе у застройщиков нет таких больших обременений, как в Минске. Взять хотя бы кадастровую стоимость земельного участка. В столице она очень высокая, и с учетом падения рынка она должна снизиться как минимум на 30-40%, — говорит со своей стороны Николай Простолупов. — Все эти обременения не позволят минским застройщикам в текущем году выйти на цену квадратного метра $600/кв.м.

Третий проблемный вопрос: пустующие паркинги

Напомним, что с декабря прошлого года поменялись нормативы ТКП по наличию парковочных мест. Теперь каждый застройщик должен обеспечить машиноместом каждую квартиру, плюс к этому построить 25% гостевых парковочных мест.

— Вся беда в том, что граждане покупают квартиры, но не покупают машиноместа. При этом даже цена не имеет значения. Срабатывает паркингов, то при нынешнем тренде сделать это уже невозможно. Застройщики обеспокоены тем, чтобы у них хотя бы хватило средств на окончание строительства дома. При этом ввести его в эксплуатацию некая непонятная для меня психология людей, — говорит Лев Хаютин. — Например, в нашем комплексе «Аркадия» непроданными остаются 650 машиномест. Если раньше все застройщики за счет более высокой цены квартиры дотировали строительство подземных без готового паркинга невозможно. Получается замкнутый круг.

Специалист рассказал о том, что Ассоциация застройщиков обратилась в Минстройархитектуры с предложением о включении машиномест в стоимость квартир, что должно привести к решению проблемного вопроса.

Он привел пример Франции, где в стоимость квартиры входит и машиноместо, и места общего пользования, и стоимость участка, и благоустройство территории. «По-другому не бывает. Если человек претендует на квартиру в мегаполисе и на обеспечение высокого уровня жизни, он должен быть готов выполнять определенные условия», — уточняет Лев Хаютин.

В Японии владельцу авто для его регистрации надо представить документы о наличии в городе парковочного места.

— Лозунги с понижением цены порочны. Сегодня у нас выдерживается четкое соотношение: за две средние зарплаты можно купить 1 кв.м жилья. Начиная с 2000-х годов, когда стало развиваться коммерческое строительство, так было всегда. Когда средняя зарплата достигала $1 тыс., квадратный метр стоил $2 тыс. Когда она снизилась до $500, «квадрат» стал стоить $1 тыс., — говорит Лев Хаютин. — Для  того  чтобы  квадратный  метр  стал стоить  $600/кв.м, средняя  зарплата должна  быть  $300. Если сегодня средняя зарплата составляет Br 8 млн, то «квадрат» должен  стоить  в  среднем $800-900.  При  таком количестве непродаваемых машиномест весь этот бизнес вообще разваливается. Я уже не говорю о том, что коммерческое строительство вообще остановилось.

Есть немало случаев, что для того, чтобы продать какие-то квартиры, застройщики вынуждены дарить покупателям парковочные места.

— Это вынужденная мера. Так поступают только те застройщики, которые осуществляли строительство за счет кредитных ресурсов. Сейчас пришло время их возвращать. Банки требуют увеличить залоговую базу в 2 раза. Поэтому на снижение цены застройщик не может пойти, у него есть соглашение с банком. В этом случае ему проще заморозить продажи, — рассказывает генеральный директор СООО «Тамбаз».

Со своей стороны Николай Простолупов считает, что если покупателей обязать вместе с квартирами приобретать и парковочные места, то цена квадратного метра однокомнатной квартиры типовых потребительских качеств одномоментно возрастает на 70%, двухкомнатной — на 50% и трехкомнатной — на 20% (при условии стоимости машиноместа в подземном паркинге $15 тыс.).

— Люди перестанут покупать не только машиноместа, но и квартиры, — высказывает свою точку зрения директор АН «БелЦТН». — Сегодня в Минске практически все жилье строится для минчан. Зачем столичным жителям, когда они пытаются улучшить свои жилищные условия, «навязывать» еще и парковочные места? Городские  власти должны по-другому расставить акценты. Сегодня для минчан в мегаполисе надо построить еще 15 млн кв.м жилья, чтобы решить их жилищную проблему. Поэтому в приоритете должны быть не парковочные места.

По мнению Николая Простолупова, надо исходить из того, что в Токио, Стокгольме, Берлине и других городах мира жилищный вопрос решен. Там нет необходимости увеличивать количество строящегося жилья, чтобы расселить людей.

— В нашей стране надо решить другую задачу: наконец, расселить людей из «хрущевок», бараков без удобств, двухэтажных домов. В Минске на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состоит более 200 тыс. семей. Поэтому приоритет должен быть в том, чтобы улучшить их жилищные условия, а не условия хранения машин, — считает Николай Простолупов.

Проблемных вопросов у застройщиков, требующих безотлагательного решения на государственном уровне, еще очень много. Но главный из них — доступная ипотека.