REALTY.TUT.BY. Наталья Шарай, http://realty.tut.by/news/expertise/482387.html

Экономический кризис сказывается на всех. На строительной отрасли — жестко. Пока еще большинство застройщиков продают построенное не в убыток, но все как один говорят, что черта, за которой замаячит коллапс, уже просматривается. А коллапс означает, что в Минске появятся застройщики-банкроты, долгострои. И тысячи пострадавших семей с растяжками.

REALTY.TUT.BY попросил застройщиков высказать свое видение ситуации.

Сергей Коренько, член совета Ассоциации застройщиков жилой недвижимости, председатель собрания акционеров СООО «Ареса-сервис», констатирует, что ситуации у застройщиков сейчас разные по сложности.

— Тот, кто построил в «жирные» времена много и дорого, а сейчас не может продать, — несет убытки. Если кто-то взял валютные кредиты под 12−15% годовых на отселение с площадки — тоже. Какие-то продажи жилья идут — вопрос цены. А цена зависит от того, какие нагрузки и обременения были у застройщика.

И прогнозов нет. Если все будет валиться, и строительство свалится, если будет поправляться — поправится. Сейчас все в ситуации полной неопределенности.

Закредитованы все?

— Управляющий партнер группы компаний ViVa Invest Юрий Жарков утверждает, что застройщики погрязли в кредитах и залоговых обязательствах.

— Почти все брали валютные кредиты в белорусских банках, — говорит Сергей Коренько. — Дешевле 11−12% годовых ставки не было. Кредиты нужны были всем, кто брал не «халявную» площадку, не в чистом поле и строил не панель. Процентов 20−25 нужно было вложить, чтобы войти на стройку. Под это и брались кредиты. Да и сейчас кто-то кредитуется в надежде на светлое будущее. Неоптимистичное настроение уже полтора года. И где дно — непонятно, — констатирует эксперт.

С оптимизмом сложно. Без прибыли в прошлом году сработали многие крупные застройщики, в которых раньше сложно было усомниться. Некоторые компании-старожилы, пережившие не один кризис, пытаются «перехватить» деньги и продают мелкими партиями активы.

В четверг члены Ассоциации застройщиков объектов жилищного строительства провели заседание с приглашенными риелторами. Вопросов накопилось много, главных вопросов было два: как активизировать продажи и что предложить правительству, чтобы строительная отрасль не рухнула.

Глава агентства недвижимости «Пакодан» Павел Кузнецов высказал мнение, что застройщики сами вызвали ступор продаж, соревнуясь в снижении цены.

Но с этим мнением не согласились даже некоторые застройщики. В частности, генеральный директор СООО «ТАМБАЗ» Лев Хаютин напомнил: составляющая импорта в строительстве — до 20%, строят за белорусские рубли, и за год стоимость строительства в белорусских рублях снизилась. Резерв для снижения цены без потери рентабельности был. Девальвация идет, доллар «по 25 тысяч» прогнозируем, на жилье сбережения у людей хранятся в валюте. Покупатели неглупые, просчитали это легко. Поэтому и заняли выжидательную позицию в расчете, что завтра в валюте им обойдется жилье дешевле.

— Квадратный метр в моем доме я продаю за рубли, 19 миллионов за двухкомнатные квартиры, 17 за трехкомнатные, — напомнил Лев Хаютин, порекомендовав приучаться самим и приучать население к расчетам в национальной валюте.

Кризис на пальцах

Трудно будет выживать в кризис и не самым крупным, обычно более мобильным белорусским застройщикам. В редакцию пришло письмо от читателей с рассказом, что на семь месяцев задержало сдачу дома ООО «Карпович». Дом строили за облигации, держатели облигаций возмущаются: дом почти готов, до сдачи не хватает несколько процентов готовности, а «застройщик бездействует».

За последние 10 лет ООО «Карпович» в качестве застройщика построило и ввело в эксплуатацию более 180 000 квадратных метров недвижимости. У компании достаточный опыт работы и хорошая репутация…

Глава компании Дмитрий Карпович: — Да, задержка по дому более 6 месяцев. Связана с двумя моментами — генподрядчик сорвал сроки (задержка как минимум на 3 месяца — по его вине), вторая часть задержки связана с недостатком финансирования. Нас обязали строить подземную гараж-стоянку в комплекте к дому — и часть средств ушла на нее, считай, заморожено. Предприятие строит не только дом, но и коммерческий объект, офисное здание в прошлом году ввели, но продажи очень слабые. Чтобы вырулить ситуацию, выставили часть основных средств на продажу — у нас их достаточно, тот же бывший ресторан «Варадеро», офисные помещения…

Приходили дольщики, советовали продавать машино-места. Я спросил, готовы ли они покупать их по 15 тысяч долларов? Нет. Строительство машино-мест обходится дорого. Продать не получается даже по себестоимости — платить 15 тысяч, если есть где приткнуть машину, люди не хотят. Готовность по дому 98%. Дом дострою и без продаж гаражей. Я сам заинтересован в том, чтобы постараться сдать дом в феврале, ресурсы есть. Мы свои обязательства перед дольщиками всегда выполняли.

— Обязанность строить машино-места — особая боль застройщиков?

— Мы подсчитали, что на каждом машино-месте потеряли в среднем 3 тысячи долларов. Построили и продали за 10 лет 1300 открытых и подземных гаражей. Потеряли 3,9 миллиона долларов реальных денег. Получается, на жилье зарабатываешь прибыль, а на гаражах хоронишь. Такой бизнес.

— Застройщики сходятся во мнении, что грань цены на квадратный метр 850−800 долларов за квадратный метр. Но при таких ценах можно ждать и первую волну банкротств.

— Волна пойдет. Я вижу, как кризис бьет по застройщикам. С продажами настолько трудно, что если приходит покупатель с деньгами и говорит: «Вот у меня есть столько-то, хочу вот эту квартиру, согласен?», то недолго размышляешь, говоришь — согласен.

Я могу высказать только свое видение. Наше предприятие строило и жилье, и коммерческие объекты. Если жилье еще худо-бедно продается, то готовые офисы даже по тысяче долларов за метр с НДС не продаются. То есть резерв по строительству жилья еще при определенных условиях есть. Но новостройки, у которых только каркас, где огромные затраты были на снос… Это потенциальные долгострои.

Заложило будущие проблемы и государство. Участки по заявительному принципу не выдают. На аукцион выставляют в основном площадки со сносами и с коммуникациями под вопросом. Как отмечают застройщики, они теперь вынуждены проблемы покупать с аукциона. Понятно, что на растущем рынке с высокими ценами «проблемы» можно было бы и купить. Но сейчас это, мягко говоря, экономически нецелесообразно. Так что пока удачные торги по площадкам — скорее исключение.

Цикл от получения площадки до сдачи жилого комплекса — до восьми лет. Через два-три года практически не будет коммерческих новостроек. Так что кризис уже обеспечил существенное сокращение строительства.

Как выглядит идеально устойчивый застройщик?

На основании предыдущих рассуждений составили портрет застройщика, который легко выживет в кризис.

1. У него «бесплатная» площадка, выделенная указом. Ну или не бесплатная, но практически без сноса и отселения, максимально дешевая.

2. У него нет непроданных или практически непроданных дорогих домов с неликвидными большими квартирами.

3. Он имеет доступ к кредитам в зарубежных банках.

4. Он строит малометражки или панельные дома в популярных районах.

5. Его не обязали строить подземную или многоуровневую стоянку, детский сад.

6. У него нет начатых и недостроенных или построенных и непроданных коммерческих объектов (офисов, ТЦ).

Мы попросили прокомментировать наши выводы председателя наблюдательного совета ОАО «10 УНР — инвест» Василия Устинчика. Его компания строит энергоэффективное жилье и подпадает по крайней мере под два пункта «устойчивости».

— Если бы все пункты были соблюдены, это были бы идеальные условия, — соглашается Василий Устинчик, но оговаривается, что идеал недостижим. — Например, мне в Бобруйске отказывают в строительстве дома. Говорят — можете строить, но только из могилевских или бобруйских панелей. А я гомельский хочу вариант, в котором есть поэтажная рекуперация. Нет, нельзя. Тогда, говорят, стройте монолит с мелкоштучными материалами. И возьмите наш: ваш, минский, мы не пропустим. Вот и попробуй строить панельные дома.

О площадках без обременений можно только помечтать. О непроданных дорогих домах — да, престижные дома с большими площадями квартир не востребованы. Многие в том же «Лебяжьем» строили дорогие дома с большими квартирами. И строили их тогда, когда себестоимость строительства была высокая — она сегодня снизилась. Я сегодня начинаю строить дом, и его себестоимость ниже, чем была два года назад. Поэтому и могу снизить цену продажи метра. А те, кто строил с высокой себестоимостью, да еще квартиры большой площади, сможет продать только ниже себестоимости. Если сможет. Это вообще мертвый груз.

Насчет подземных паркингов — да, общая головная боль. Так еще и увеличили осенью норматив по обеспеченности машино-местами со 100 до 125%. Кто-то строит без парковок и подземных паркингов, гостевую стоянку на 25%, а кого-то будут заставлять строить 125%. Подземный паркинг для любого застройщика — гарантированные убытки. Продать сейчас можно только за полцены, это 10 тысяч долларов гарантированного убытка с одного машино-места. Условия должны сейчас быть равными и максимально мягкими.

Застройщики сходятся во мнении, что нужно просто надеяться на лучшее. Сергей Коренько уже напоминал, как легко проскочили предыдущие кризисы с помощью включения печатного станка и подпитки общества потребления. И очень многое зависит от того, что решат в этот раз власти.

Выход один — ипотека

На прошедшем вчера заседании члены Ассоциации застройщиков обсуждали и еще одно предложение для правительства и Нацбанка — введение ипотечного кредитования. Генеральный директор ООО «Юнивест-М» Владимир Здобнов приводил пример России: там благодаря действующей ипотеке построено в кризисном 2015-м 80 миллионов квадратных метров жилья — больше, чем за год в лучшие времена СССР. Причем государство в России не строит — только частные компании. Россия стимулирует внутренний спрос. Россияне в своей стране не ощущают кризиса — в рублях зарабатывают, в рублях тратят, недвижимость дешевеет в рублях.

Нельзя сказать, что наши банки не кредитуют нуждающихся — льготные кредиты по-прежнему существуют, пусть объемы финансирования и урезаны. Но пятипроцентные кредиты — подаренные деньги. А ипотека под ставку, равную инфляции, — под 12−14% — это то, что позволило бы и белорусскому среднему классу решать свои жилищные вопросы, и застройщикам — выживать, и банковской системе при условиях частичной компенсации ставки работать без особых нагрузок.

Члены Ассоциации пока сходятся во мнении: год будет очень сложный, к концу года рынок достигнет дна — и продаж, и цен.