Автор: Елена МАСЛОВСКАЯ  http://realt.by/news/article/15614/

Отечественные застройщики имеют серьезные проблемы по освоению площадок и реализации жилья. Часть проектов и вовсе могут оказаться замороженными, как это уже было в 2009 году. Основная причина инертности рынка кроется в том, что в условиях неопределенной экономической ситуации и снижения цен на квартиры основная масса покупателей заняла выжидательную позицию.

Самая большая проблема – отсутствие финансирования

– Все проблемы у застройщиков возникают из-за отсутствия финансирования строек, – говорит Лев Хаютин, генеральный директор СООО "Тамбаз". – Однако те из них, которые продают готовое жилье, чувствуют себя на рынке гораздо увереннее. А вот продать жилищные облигации в строящихся домах, которые будут сдаваться в 2016-2017 годах, – огромная проблема. Люди не понимают, каким путем дальше пойдет Беларусь, как будет развиваться экономика и финансовая сфера, поэтому заняли выжидательную позицию. Они ждут дальнейшего снижения цен.

Но надо понимать, уточняет специалист, что тем застройщикам, которым приходится осваивать сложные площадки и заниматься сносом, отселением, прокладкой сетей и т.д., трудно найти резерв и продавать квартиры в новостройках по ценам государственных застройщиков, строящих квартиры для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. "Поэтому по той цене, по которой люди сейчас с удовольствием купили бы у нас квартиры, мы продавать не можем. У нас есть достаточно большие затраты по освоению территорий, которых нет у других застройщиков", – уточняет Лев Хаютин.

По мнению специалиста, жилье нельзя продавать дешевле, чем оно того стоит. Это безответственно. "Ведь нам нужно не просто продать квартиры, а достроить дома. Если постоянно снижать цену, то потом можно не достроить и дом. Строительство, как и любой другой бизнес, должно приносить прибыль. Если недвижимость не растет в цене, а наоборот, падает – значит, никакого бизнеса в этой отрасли быть не может", – рассуждает специалист.

Квартиры в жилом комплексе "Аркадия" застройщика достаточно большие. Например, в готовящемся к вводу в эксплуатацию доме (138 квартир общей площадью 13 тыс. кв.м) средняя площадь одного жилого помещения составляет порядка 100 кв.м. "Поэтому наш товар сейчас не ходовой. С другой стороны, есть мировая практика: рынок жилья не может существовать без ипотеки. У большинства людей нет столько денег, чтобы покупать жилье на заранее сэкономленные средства. Государство может предоставлять ипотеку и бесплатно, потому что эти деньги все равно возвращаются в строительную отрасль, с доходов платятся налоги, зарплаты и т.д. Беларусь может развиваться только за счет внутреннего спроса, который нужно стимулировать", –  говорит Лев Хаютин.

В сложившихся условиях при возросшей дебиторской задолженности застройщику пришлось значительно сократить темпы строительства и объемы ввода жилья. Лев Хаютин не исключает, что в связи с этим придется переносить сроки ввода объектов. Остается большое количество непроданных машиномест, которые банки наравне с другими объектами недвижимости не принимают в залог для получения кредита, считая их неликвидом.

Выход есть?

У ОАО "10 УНР-инвест" продажи квартир идут неплохо и в период кризиса. Например, в первом доме на пересечении пр-та Дзержинского и ул. Гурского, который планируется к сдаче в сентябре текущего года, в продаже осталось порядка 20 квартир. Хорошо идут продажи и в доме в микрорайоне Восточный.

– Первый выпуск жилищных облигаций в доме в Восточном продан. За 4 дня на прошлой неделе распродан и второй выпуск. Желающие купить квартиру в этом доме есть и сегодня. Следующий выпуск облигаций ожидается в сентябре, – поясняет ситуацию Василий Устинчик, председатель наблюдательного совета ОАО "10 УНР".

В сложные кризисные периоды, когда люди ограничены в деньгах, они склоняются к покупке небольших по площади квартир. Именно такую новую серию домов под так называемым названием "книга" застройщик запустил примерно три года назад. Средняя площадь жилых помещений в домах составляет в среднем 45 кв.м. В домах есть большой выбор квартир-студий.

– Мы никогда не строили дома с большими площадями квартир. В ранее сданных нами объектах средняя площадь жилых помещений составляла порядка 57-60 кв.м. Но рынок уже давно "смотрел" в сторону малогабаритного жилья. Просто надо было включить "малометражки" в проекты, что нами и было сделано года три назад. Хотя, конечно, мы не рассчитывали, что начнется новый кризис, – говорит Василий Устинчик.

В рамках проекта в границах пр. Дзержинского и ул. Гурского компания "10 УНР-инвест" построит еще два аналогичных дома с небольшими по площади квартирами. В конце 2015 – начале 2016 года застройщик приступит к строительству подобного дома и в Чижовке. Он не исключает, что такую серию домов начнет строить и в регионах – Бобруйске, Гомеле, Бресте и РФ в Калуге.

Как и генеральный директор СООО "Тамбаз", Василий Устинчик считает, что без доступного кредитования сложно активизировать рынок. "Ассоциация застройщиков объектов жилищного строительства выступала с предложением возобновить валютное докредитование под 12-14% годовых. И если ранее кредиты в валюте предоставлялись на сумму до 75% стоимости жилья, то в 2014 году членами ассоциации предлагалось кредитовать не более 40% от стоимости жилого помещения. Но наше предложение не было поддержано. В случае положительного принятия решения такими кредитами воспользовались бы покупатели и больших, и маленьких квартир", – поясняет Василий Устинчик.

"Нам приходится уходить с рынка с чувством большой досады"

По причине изменения условий работы на рынке свою деятельность пришлось свернуть уже не одному застройщику. В их число входит и ОАО "Белбуд". Хотя надо сказать, что компания проработала на этом поприще более 20 лет и построила ряд объектов жилой и коммерческой недвижимости, которые по достоинству оценены покупателями.

– Сегодня мы не может работать на рынке, в первую очередь по причине снижения спроса на жилые помещения. В сложившихся условиях выжить могут только крупные компании, которые в свое время бесплатно получили много площадок для строительства жилья. Но даже и они сегодня сталкиваются со сложностями при реализации квартир, – говорит  Николай Новицкий, председатель наблюдательного совета ОАО "Белбуд" (проработал генеральным директором компании с момента ее основания). – Кроме того, увеличиваются затраты на освоение площадок, которые предоставляются застройщикам только по итогам аукционов и имеют ряд обременений. Опять же, приобретать и осваивать их могут только солидные девелоперские организации.

Специалист напомнил и о том, что в текущем году на 1 млн кв.м снижены задания по республике по вводу в эксплуатацию общей площади жилья. Снижение объемов жилищного строительства может наблюдаться и в последующие годы. "Мы предвидели такую ситуацию, поэтому не смогли взять на себя дополнительные риски по освоению новых площадок. Это наше стратегическое решение", – говорит Николай Новицкий.

Компания приняла меры и сдала в эксплуатацию свой последний дом в микрорайоне Лебяжий в августе прошлого года. На сегодняшний день все квартиры проданы, за исключением машиномест в паркинге, "которые никто не покупает и за полцены".

– Тем не менее, ОАО "Белбуд" будет существовать еще очень долго за счет других видов деятельности. Мы владеем контрольным пакетом акций нашей дочерней компании "СУ-1 Белбуд", которая работает на рынке в качестве подрядчика. В случае благоприятных условий мы в любой момент сможем вернуться на рынок и возобновить свою деятельность. Хотя нам приходится уходить с рынка с чувством большой досады, – делится впечатлениями председатель наблюдательного совета.

По мнению Николая Новицкого, власти должны повернуться лицом к отечественному застройщику, а не вытеснять его с рынка. От лица членов ОО "Союз Строителей" в ближайшее время будут направлены предложения в организации по госуправлению строительной отраслью, которые должны помочь ее возрождению. "На сегодняшний день в строительной сфере накопилась очень много проблем, которые надо решать безотлагательно. Они касаются не только работы застройщиков, но и подрядчиков, которые непосредственно задействованы в строительном процессе", – резюмировал специалист.

По мнению специалиста, первоочередная задача, которую необходимо решать, – это ликвидировать задолженности за выполненные работы и услуги между участниками строительного процесса.

"Рынок меняется, и мы должны меняться вместе с ним"

– Проблемы, с которыми сталкивается наша компания в период нестабильной экономической ситуации, характерны для всех игроков рынка недвижимости. Отсутствие доступных кредитных ресурсов, падающая покупательская способность, усиление конкуренции, ценовой демпинг, падение стоимости квадратного метра – все это характеризует текущее состояние рынка, – говорит Светлана Шевлик, директор группы компаний "А-100 Девелопмент".   – Для кого-то это сигналы для принятия решений об уходе, снижении активности, замораживании проектов. Для группы компаний "А-100 Девелопмент" – это информация о том, что рынок меняется, и мы должны меняться вместе с ним, настраивая внутренние процессы соответствующим образом.

В настоящий момент группа компаний не только не затормозила темпы строительства, но значительно их наращивает. Она реализует два крупных проекта по комплексной застройке квартала "Новая Боровая" и ведет строительство 3-й очереди квартала "Зеленый Бор".

В "Новой Боровой" в середине осени будет введено в эксплуатацию более 35 тыс. кв.м. жилья. В августе стартовали строительство и продажи в третьем доме квартала. Кроме этого ведется подготовка площадки еще под два дома общей площадью около 30 тыс. кв.м. В "Зеленом Бору" ведется одновременное строительство еще двух жилых домов.

– Функциональные планировочные решения, нестандартные подходы в интерьерных и экстерьерных решениях, тщательный подход к деталям, формирование комфортной и уютной среды, создание инфраструктурных объектов – это то, на что сегодня обращает внимание покупатель, – добавляет Светлана Шевлик. – И наша задача сделать так, чтобы покупатель получал все эти преимущества в наших проектах.

Так, третий дом в Новой Боровой значительно отличается от того, что сегодня представлено на рынке. Пять этажей, лифты OTIS, французские окна во всех квартирах, небольшие метражи, террасы на первых этажах и эксплуатируемая кровля, полностью "безавтомобильный" двор, наружное и внутренне видеонаблюдение, велопарковки. "И все это мы предлагаем по цене обычного стандартного дома. Именно такие предложения помогают эффективно работать сегодня", – резюмирует Светлана Шевлик.