Автор: Елена МАСЛОВСКАЯ. Эксклюзив от Realt.by http://realt.by/news/article/14196/#ixzz3Dk6So6Oz

Одним из способов привлечения средств граждан при строительстве жилья является жилищная облигация. Еще несколько лет назад данный продукт был новинкой и использовался в работе лишь отдельными застройщиками. Сегодня он уже достаточно прижился на рынке и позволяет тысячам и тысячам граждан приобретать в собственность желанные квадратные метры.

По данным Департамента по ценным бумагам Минфина по состоянию на 1 сентября 2014 года в Беларуси в обращении находится 135 выпусков жилищных облигаций 38 эмитентов общим объемом эмиссии Br2 967 470 845 000 (по курсу НБ РБ это $282 347 369) и 2-х эмитентов с объемом эмиссии $3 300 000.

Но еще пять лет назад, на 1 сентября 2009 года, в обращении находился 71 выпуск жилищных облигаций в белорусских рублях. Их выпускали лишь 6 эмитентов общим объемом эмиссии на сумму немногим больше Br183 млрд. К их числу принадлежали такие компании, как "ТАМБАЗ", "Бетатрон Инженеринг", "Карпович", "Пригородстройинвест", "СИ-Трейдинг", "10 УНР".

В 2010 году в число эмитентов вошли и компании "ГородСтрой", "ЛадаГарант", "Гродножилстрой", "ДАМААН", "Промекс", "Трест промстрой", "10 УНР-инвест".

Сегодня круг организаций-эмитентов вырос до 38. В их число вошли и такие крупные компании, как "Айрон", "Белбуд", "Белреконструкция", "Жилстройкомплект", "Внешэкономстрой", "Студенческий дом", "Монолит Групп", "Трайпл", "Юнивест-М" и другие.

Как видим, количество компаний, реализующих жилье путем продажи жилищных облигаций, из года в год растет. Вместе с ним растет и объем эмиссии. Все это говорит о том, что интерес к жилищным облигациям как одному из способов финансирования новостроек возрастает. Почему?

Комментарий в тему:

Василий Устинчик, член наблюдательного совета ОАО "10 УНР":

- Первопроходцами по реализации квартир путем продажи жилищных облигаций в Минске были компании "ТАМБАЗ" и "Минскпромстрой". Затем на каком-то этапе "Минскпромстрой" приостановил работу по облигациям, а "ТАМБАЗ" работает по такой схеме на протяжении всей своей строительной деятельности.

Вначале наша компания "10 УНР" в своей практике использовала так называемую смешанную схему реализации жилья. В одной квартире какое-то количество квадратных метров гражданин мог купить по жилищным облигациям, а оставшуюся часть – по договору долевого строительства. На тот момент это не противоречило законодательству. Но вот уже несколько лет мы полностью реализуем квартиры путем продажи жилищных облигаций. Условно говоря, покупая одну облигацию, человек покупает в квартире один квадратный метр жилья.

Если сравнивать жилищные облигации с договором долевого строительства, то, на мой взгляд, первый инструмент имеет ряд преимуществ по сравнению с "долевкой".

Во-первых, в законодательство о долевом строительстве постоянно вносятся какие-то изменения и дополнения, которые только осложняют работу по договорам долевого строительства. В то же время, все эти так называемые "улучшения" нормативно-правовой базы не помогли полностью застраховать дольщика от потери своих денег.

В отличие от долевого способа строительства жилья номинальная стоимость жилищных облигаций или страхуется, или выпускается под залог имущества с понижающим коэффициентом, или под поручительство третьих лиц. То есть если даже у застройщика и возникнут в процессе строительства какие-либо сложности, гражданину в любом случае будет возвращена номинальная стоимость жилищных облигаций. Но лично я, например, не припомню таких случаев, чтобы были "проблемные" дома и граждане теряли денежные средства при покупке квартир по жилищным облигациям.

Большим преимуществом жилищных облигаций по сравнению с долевым строительством является и то, что стоимость облигаций в процессе строительства не меняется.

Кроме того, в отличие от договора долевого строительства жилищные облигации в любой момент можно продать на вторичном рынке любому физлицу и по любой цене. Например, у нас в компании было достаточно много случаев, когда люди по разным причинам выходили из процесса строительства. Тогда они продавали свои облигации, и никто из них не терял деньги. Наоборот, на каждой жилищной облигации на вторичном рынке можно заработать $200-300.

В случае если у человека возникнет необходимость поменять однокомнатную квартиру на двух- или многокомнатную, то в отличие от договора долевого строительства и в этом случае не возникнет никаких проблем. Будет составлено дополнительное соглашение к договору, а выкупленные облигации будут засчитаны в счет покупки новой квартиры. При долевом строительстве эта процедура достаточно забюрократизирована. Она требует расторжения договора и заключения нового с последующей регистрацией.

Я полагаю, что общий объем эмиссии жилищных облигаций был бы намного больше, если бы не один сдерживающий фактор. В настоящее время белорусские страховые компании не могут обеспечить страховкой весь объем эмиссии, который мог бы вращаться на рынке.

С другой стороны, при использовании данного инструмента сам застройщик несет определенные финансовые потери. Они составляют 2-3% от суммы эмиссии, которые он должен выплатить страховой компании. Кроме того, застройщику надо найти профучастника, который выпустил бы эти ценные бумаги и сопровождал весь этот процесс на протяжении строительства дома. Хотя в настоящее время многие застройщики все эти операции уже выполняют самостоятельно.

В частности, компания "10УНР-инвест" как заказчик строительства еще ни разу не пользовались услугами страховых компаний по выпуску жилищных облигаций. Мы всегда выпускали облигации либо под залог своего личного имущества, либо под поручительство третьих лиц – наших компаний-партнеров.

На сегодняшний день одно наше структурное подразделение ООО "УНР-ТрейдБрокер" осуществляет дилерскую и брокерскую деятельность на рынке ценных бумаг Республики Беларусь, а также консультационные услуги в области операций с ценными бумагами. Например, компания оказывала услуги УКСу Минского горисполкома по выпуску жилищных облигаций, а ОАО "10 УНР-инвест" своими чистыми активами выступало гарантом выпуска данных жилищных облигаций. Для УКСа Мингорисполкома это было в два раза дешевле, чем если бы он обратился в страховую компанию. В настоящее время данная организация вновь обратилась к нам с просьбой оказать услуги и выступить гарантом по выпуску облигаций по другому объекту.

Мое убежденное мнение, что тот застройщик, который попробует работать по жилищным облигациям, к долевому строительству уже не вернется никогда.