20.03.2014

Автор: Сергей Киеня interfax.by

Стоимость коммерческого жилья в Минске в ближайшие годы серьезно возрастет – по предварительным оценкам застройщиков, себестоимость квадратного метра может не только достигнуть $2000, но и превысить эту отметку. Об этом на заседании круглого стола заявили члены Ассоциации застройщиков жилищного строительства.

Правда, конкретных цифр застройщики не называют. Говорят, что на окончательную цену влияет масса факторов.

«Мы находимся на пороге кардинальных изменений на рынке жилья. В первую очередь это, конечно, повлияет на Минск. Концепция, что государство не может все оплачивать, уже принята де-факто. Так что покупателю придется оплачивать все, включая гаражи и инфраструктуру. Рынок это почувствует через 2-3 года, после того, как будут достроены уже существующие объекты и начнется новое строительство», – считает генеральный директор ООО «Юнивест-М» Владимир Здобнов.

В Беларуси нет дешевых денег

Кроме того, по его словам, существует финансовая проблема – в Беларуси заемные деньги очень дорогие. «Когда мы признаемся иностранцам, что кредитуемся под 45% годовых, они говорят: «сумасшедшие люди!», – отметил В.Здобнов.

Некоторые застройщики уже ищут более дешевые деньги за границей, пытаясь получить иностранные кредиты. Но в этом случае есть определенная проблема: получив кредит за рубежом в валюте, застройщик в любом случае обязан реализовывать недвижимость за белорусские рубли. Учитывая инфляцию это не очень выгодно. Единственный выход, которые видят члены Ассоциации – перепродажа объекта нерезиденту. Он сможет продавать жилье за валюту.

Сколько стоит земля в Минске?

Еще один фактор, который серьезно влияет на стоимость коммерческого жилья – стоимость площадок для строительства. Сейчас они продаются с аукциона по огромной цене. Так, недавно участок площадью 0,8 га в Минске был продан за Br42 млрд! И эта цена ляжет в себестоимость. Есть большая вероятность, что цена недвижимости, построенной на этом участке, будет недоступной для большинства белорусов.

При этом участки продаются с «обременением»: необходимостью отселения и сноса существующей застройки. «Я уже и не вспомню, когда членам Ассоциации застройщиков доставались «чистые участки», – признался В.Здобнов.

Застройщики: в столице надо поднимать плотность застройки

Цена отселения жильцов и сноса застройки весьма высока. Стоимость «очистки» одного гектара территории под застройку составляет, в среднем, $3,5 млн, утверждают застройщики. «Если мы поднимем плотность застройки на этих до 20 тыс. кв.м. на гектар (это московские нормы, где дома ниже 25 этажей уже не строят), то, соответственно, эти три с половиной миллиона распределяться на 20 тыс. «квадратов» и удорожат их стоимость незначительно. Если же мы возьмем нынешнюю нормативную площадь в Минске – от 7 до 9 тыс. кв.м. на гектар, то это обременение станет в 2,5 раз дороже. Поэтому очень важно не только где находится этот участок и сколько он стоит, но и то, что на нем разрешат построить. И это тоже решает не застройщик», – утверждает генеральный директор СООО «Тамбаз» Лев Хаютин. Он считает, что если в Минске разрешат «московскую» плотность жилья, то застройщики смогут «уйти вниз от $2 тыс. за квадратный метр».

«Нас ожидает реструктуризация на рынке жилья. Есть жилье социальное, которое строится с социальной поддержкой. Там четко обозначены стоимостные параметры – месячная зарплата за метр квадратный, как и сказал президент. Мы знаем, какая в стране средняя зарплата. Но мы понимаем, что за эту цену можно только построить дом. Вся инфраструктура должна быть сооружена за счет государственного бюджета и других источников. И те люди, которые попадают в категорию нуждающихся, получают жилье по достаточно условной цене.

Что же касается остальных граждан, которых большинство – не все же у нас бедные и нуждающиеся! – то они выходят на рынок коммерческого жилья, который раньше, в общем-то, спонсировался государством. Цены были если и не социальные, то в рамках здравого смысла. Сегодня мы в Минске наблюдаем, что за счет людей, которые хотят улучшить жилищные условия, хотят решить все социальные проблемы города: реконструировать сети, снести частный сектор, построить улицы, дороги, детские сады, школы… За все должны заплатить люди, которые покупают квартиру на обычных условиях», – заявил генеральный директор СООО «Тамбаз» Лев Хаютин.

Что «навешивается» на квадратный метр?

«Мы все слышали мэра города, который заявил, что в Минске жилье не может быть дешевле $2 тыс. за метр квадратный, что это невозможно, в силу того, сколько на этот «метр» навешивается. Кроме всего прочего, есть парковочные места, которые нам приходится раздавать практически бесплатно, потому что их в собственность никто не приобретает, а себестоимость этих мест очень высока. И даже продавая их ниже себестоимости, мы реализуем всего 30-40% от объема построенного. Остальные надо сдавать в аренду за $50 в месяц – и эти деньги даже не окупают эксплуатацию и поддержание технического состояния. Получается, что и эти затраты нужно заложить в стоимость жилья», - отметил Л.Хаютин.

Он отметил, что «если раньше у нас был широкий диапазон предложений на рынке – условно говоря, от «Запорожца» до «Чайки» – то сегодня у нас остаются только «Запорожцы» и «Чайки». «Такой резкий переход – это неправильно. Может быть, с точки зрения экономики это и имеет право на жизнь, но тогда государство должно все как следует продумать: достать где-то «длинные деньги» под низкий процент и давать людям возможность брать кредиты, которые реально обслуживать. Это, на мой взгляд, очень важный аспект. Произошел переход, но вторая часть не работает – все еще достраивают то, что получили раньше, без довесков», – подчеркнул гендиректор «Тамбаза».

На цену квадратного метра могут повлиять и внешнеэкономические факторы, считает генеральный директор СООО «Арэса-Сервис» Борис Филановский. «Я имею в виду те события, которые происходят рядом с нашими границами. Я считаю, что они могут привести к серьезным изменениям в ценах на жилье. Но в какую сторону все повернется – пока не просматривается. Цена может и взлететь, и упасть – в зависимости от развития ситуации на Украине», – отметил он.

Ассоциация застройщиков объектов жилищного строительства была создана три года назад. На сегодняшний день в ней состоит 14 компаний, 13 из которых – минские. Ежегодно членами Ассоциации вводится в эксплуатацию от 20% до 30 % от общего объема жилья в Минске и от 8% до 12% – если брать в расчет всю страну. Как подчеркнула председатель организации Наталья Гаркуша, сегодня Ассоциация ведет конструктивный диалог с профильными ведомствами, участвует в разработке нормативно-правовых документов и вносит свои предложения. «За три года мы добились того, что к нашему мнению прислушиваются и обращения никогда не оставляют без ответа», – отметила Н.Гаркуша.